L'immobilier Pays Basque

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Baisse de l’immobilier de 1,6 %

Interview de Laurence Labeyrie-Fort, directrice 6.4 immo. 
Vous pouvez lire le dossier complet sur l'immobilier
dans le N°1205 de l'hebdomadaire La Semaine du Pays Basque.
Interview de Laurence Labeyrie-Fort dans La Semaine du Pays Basque

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Baisse de l’immobilier de 1,6%

Rencontre avec Laurence Labeyrie-Fort, agent immobilier

Un baromètre publié dans Le Figaro Magazine annonce une assez grosse baisse des prix de vente sur le secteur, particulièrement à Biarritz. On se rend cependant compte que cela ne concerne que l’ancien, appartements et maisons. Qu’est-ce qui, d’après vous, peut expliquer cette annonce spectaculaire ? Est-ce qu’elle est bien réelle ?

C’est vrai que le marché immobilier connaît  une baisse de 1,6 % sur la côte. Ce qui n’est pas spectaculaire mais conduit à stabiliser et assainir le marché. En effet, tous les biens de qualité, prisés et recherchés,  se maintiennent au niveau des prix. En revanche, les biens surévalués ont connu la baisse et se vendent beaucoup moins facilement qu’avant.

Pourquoi cela a été surévalué ? Il y a eu un phénomène de masse ?

Il y a eu un gros engouement et surtout, il y avait peu d’offre par rapport à la demande. La recherche des acquéreurs est très concentrée sur des micros secteurs géographiques en pénurie d’offre, notamment sur Biarritz. La hausse des prix du marché sur la côte, en particulier,  répond à la demande de logement de jeunes retraités et d’acheteur à la recherche de résidence secondaire, il y a peu d’offres de vente, on y trouve un peu de tout et à tous les prix. Mais disons-le, il y a des acheteurs de plus en plus nombreux sur ce secteur. En revanche, ce qui manque terriblement à Biarritz, c’est la maison au bon prix. Ce prix peut être à 1 million d’euros, mais il faut qu’il soit un bon prix par rapport à la qualité de la maison et à son emplacement. Ça, on ne le trouve pas ! Et là, il y a aussi une liste d’acquéreurs importante…

Quand on est agent immobilier, des vendeurs vous contactent pour mettre en vente leur bien mais ils passent souvent au-delà de votre évaluation, parce qu’ils ont déjà une idée dans la tête, non ?

En effet, l’estimation est ce que nous pouvons apporter comme expertise. Tous les agents immobiliers tombent d’ailleurs à peu près sur une même estimation. Mais souvent, le propriétaire fixe son propre prix ! Ce qui est dommage. Et par rapport à une estimation donnée, il place son bien 10 ou 15 %  plus cher. Finalement,  il le vendra en-dessous de la fourchette sur laquelle nous nous sommes basés, cela nous arrive régulièrement ! Et un an après…

Ce qui veut dire que les gens bloquent un peu volontairement pendant une certaine période, en se disant qu’ils veulent le vendre cher. Mais ensuite, ils sont pressés par le temps et ils vont y perdre…

Oui, ils vont le vendre moins cher parce que le bien s’est déprécié sur le marché et il est considéré comme un bien soldé. Un produit reste sur les bras, soit parce qu’il y a un problème quelque part qui n’est pas identifié ou suspecté par l’acquéreur potentiel, soit parce que personne n’en veut, et qu’il a été vu et revu. Celui qui se positionne alors fait une offre et souvent elle passe, mais elle est en-dessous du prix demandé.

Cet aspect est important. Donc le conseil à donner à quelqu’un qui veut vendre un bien ancien, c’est de vraiment le mettre au prix…

S’il est au prix, en maximum trois ou quatre mois, il est vendu.

Donc un bien, après une période d’un an, est invendable au prix proposé ?

Presque ! Et même, un an c’est beaucoup… Cela peut être moins qu’un an, parce qu’avec toutes les méthodes actuelles de commercialisation, la consultation des offres via internet en France et à l’étranger permet d’avoir une veille sur le marché, ce qui entraîne la dépréciation d’un bien beaucoup plus vite qu’avant.

On dit aussi que les normes, quand on est vendeur d’un bien ancien, sont de plus en plus complexes et finalement font que le bien est plus compliqué à mettre en vente, et que cela freine un apport de produits sur le marché.

Les normes n’ont cessé d’évoluer sur le marché de l’immobilier pour aboutir plus particulièrement à la loi Alur. Le côté administratif de la mise en vente où l’on demande de nombreux documents, des diagnostics de plus en plus étoffés sont obligatoires. Nous, agents immobiliers, nous sommes contrôlés par la répression des fraudes et sanctionnés si nous ne les avons pas. Le particulier l’est peut-être moins, puisqu’il ne va pas être contrôlé. Ces documents obligatoires ont pour but de sécuriser et d’informer l’acquéreur potentiel. En revanche, au niveau de la rédaction du compromis, c’est-à-dire une fois que nous avons l’accord des deux parties, les choses se corsent. Les formalités sont telles que c’est vrai que l’on peut avoir un delta d’un mois et demi entre l’accord du vendeur et la signature du compromis. Et pendant cette période,  tout le monde peut être volatile et partir ou une offre supérieure pour le vendeur peut aussi tomber…

Le neuf, quant à lui, se maintient-il ou augmente-t-il ?

Il se maintient. Augmenter ? Les prix sont déjà hauts dans le neuf, ce qui est logique car c’est du neuf. Mais, reconnaissons-le, sur la côte ils sont quand même assez élevés dans le neuf.

C’est dû à quoi ?

A la rareté. Ils sont élevés surtout dans les emplacements stratégiques que sont les quartiers prisés. A Bayonne ça va être les Arènes, l’Aviron Bayonnais, Lauga, etc. A Biarritz, c’est le centre, il y a très peu de promotion, pour les promotions péri-urbaines, elles ne répondent pas à ce critère biarrot de gens avec du potentiel, qui aimeraient acheter et possèdent des moyens élevés : ils n’achèteront pas là.

Le bon conseil de l’expert pour terminer… Où peut-on acheter de la qualité dans de l’ancien à un prix très intéressant aujourd’hui, dans l’ensemble du Pays Basque ? Et même question sur le neuf.

Ici, c’est très compliqué parce qu’il y a deux marchés bien distincts : le bord de côte et l’arrière-pays. Dans l’arrière-pays il y a des produits dans l’ancien de bonne qualité à des prix tout à fait corrects. Dans un périmètre proche, cela peut être Cambo/Ustaritz. On peut encore trouver des biens intéressants à Bassussarry.  Arbonne et Ahetze sont à la limite, parce que c’est loin de la côte pour certains et pour d’autres, c’est bien placé. Dans le neuf, ce sont les centre-villes qu’il faut viser par rapport à l’offre qui se développe énormément. C’est là qu’il faut investir ou sur les axes de communications qui se développent. Les nouveaux moyens de transports : les voies de bus, le futur tram-bus, les pistes cyclables  vont donner de la plus-value à ces biens. Les gens sont très regardants là-dessus.

Même pour l’investisseur qui voudrait investir dans des murs commerciaux, il faut donc viser les lignes de tram’bus ?

Oui : routier, tram-bus, stationnement. Pour l’activité commerciale, il faut du stationnement. Même l’expert-comptable qui veut s’installer va chercher le parking où la personne arrive et se gare facilement.

Pour terminer sur une note d’humour : est-ce que vous êtes d’accord avec Donald Trump qui dit qu’il y a trois règles en immobilier : « la première l’emplacement, la deuxième l’emplacement et la troisième l’emplacement » ?

Oui absolument !

Propos recueillis par
Edmond Dantès

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